Mit durchschnittlich 450.000 m² entfiel in den letzten Jahren gut ein Sechstel der gesamtdeutschen Neubauentwicklungen an Logistikflächen auf die östlichen Bundesländer. Im Gegensatz zu den sehr industrie- und ballungsraumgetriebenen Logistikimmobilienmärkten im Süden und Westen sind hier meist die günstigen Rahmenbedingungen mit multimodaler Infrastruktur, hoher Flächen- und Arbeitskräfteverfügbarkeit, sowie die günstige Kostensituation für die Ansiedlungsentscheidung ausschlaggebend. Die Neubauten konzentrieren sich dabei auf drei Regionen, die ganz unterschiedliche Angebotsfaktoren und Nachfragestrukturen bedienen.
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Die Hauptstadtregion um Berlin und sein brandenburgisches Umland weist mit ihrem Autobahnring, vier ausgewiesenen Güterverkehrszentren, zwei Flughäfen und den zahlreichen Gewerbegebieten im Speckgürtel zahlreiche Möglichkeiten auf, diesen bevölkerungsreichen Ballungsraum mit Gütern aller Art zu versorgen. Sowohl der klassische Einzelhandel, als auch der wachsende E-Commerce sorgen damit für eine stetige Nachfrage nach neuen Logistikflächen, die sich in den letzten Jahren auf einem sehr stabilen Niveau von durchschnittlich 100.000 m² pro Jahr eingependelt hat. Diese vergleichsweise konstante Nachfrage nach modernen Logistikflächen und der traditionell geringe Eigennutzeranteil macht die Hauptstadtregion auch für spekulative Bauabsichten interessant, aktuell planen mehrere Projektentwickler auch ohne erste Ankermieter einen Neubau in der Region.
Wo die Logistik-Hot-Spots in Ostdeutschland sind
Die Region Leipzig-Halle verfügt neben dem zweitgrößten Frachtflughafen Deutschlands über mehrere Containerterminals und eine wenig staubelastete Autobahnanbindung in alle Richtungen. Diese Kombination an Infrastrukturfaktoren ist für den Transport zeitkritischer Güter sehr gut geeignet und prädestiniert die Region als Drehscheibe für weiträumige Distributionsverkehre. Neben dieser für Logistikdienstleister und den Handel relevanten Funktion sorgen auf Seiten der produzierenden Wirtschaft die beiden Automobilwerke von BMW und Porsche für eine stetige Nachfrage nach Logistikdienstleistungen in der Region. Das Neubauvolumen liegt seit dem Ende der Wirtschaftskrise im Schnitt auf einem mit Berlin vergleichbaren Niveau von rund 100.000 m² pro Jahr.
Die Region Erfurt ist mit ihrer zentralen Lage in Deutschland vor allem für großflächige, zentrale Distributionszentren des (Online-)Handels attraktiv, von denen sich in den letzten Jahren zahlreiche Beispiele hier angesiedelt haben. Der Fokus liegt hier klar auf straßengebundenen Transporten. Obwohl Erfurt auch eine Schnittstelle für Schienenverkehre darstellt, spielen andere Verkehrsträger eine vergleichsweise geringe Rolle. Die Neubaudynamik für Logistikflächen ist hier am volatilsten, in einzelnen Jahren wurden mit rund 200.000 m² doppelt so hohe Werte wie in Berlin oder Leipzig-Halle erreicht, diese Spitzen entfielen jedoch meist auf einzelne, sehr große Ansiedlungen.
Ostdeutsche Standorte mit besonderen Stärken
Alle drei ostdeutschen Standorte haben im Vergleich zu den 17 anderen in der Studie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte“ beschriebenen deutschen Logistikregionen drei besondere Stärken: Sie verfügen über ein verhältnismäßig großes Flächenangebot in gut angebundenen Gewerbegebieten, weisen noch vorhandene Potentiale bei der Arbeitskräfteverfügbarkeit auf und das zu relativ günstigen Preisen. Trotz der mittlerweile ausgeschlossenen finanziellen Förderung von Logistikansiedlungen bleiben diese Kriterien gerade für großflächige Logistikzentren mit hohem Arbeitskräftebedarf sehr attraktiv. Mit Spitzenpreisen von 45 (Erfurt) über 55 (Leipzig) bis hin zu 100 €/m² (Berliner Umland) sind die Grundstücke in den logistikaffinen Gewerbegebieten zu einem sehr konkurrenzfähigen Preis-Leistungs-Verhältnis zu bekommen.
Diese attraktive Kombination an Standortfaktoren gilt auch an anderen Standorten in Ostdeutschland, so haben sich u.a. auch am Hermsdorfer Kreuz, in Zarrentin und in Haldensleben größere Logistikschwerpunkte entwickelt.
Während die Neubauaktivität in Ostdeutschland also durchaus mit den etablierten Logistikstandorten im Westen mithalten kann, ist der Investorenmarkt für Logistikimmobilien hier nach wie vor relativ überschaubar. Abgesehen von der Hauptstadtregion um Berlin gibt es nur vereinzelte Beispiele für größere Investments institutioneller Investoren. Vor allem die hohe Flächenverfügbarkeit zu günstigen Preisen wird kritisch beurteilt, da potentielle Nachmieter meist zu vergleichbaren Konditionen Neubauten in direkter Nähe zu den Bestandsobjekten beziehen können. Auch sind die Ballungsräume abseits von Berlin vergleichsweise klein und sorgen damit nur für eine geringe Nachfrage nach Logistikflächen aus der Region selbst heraus.
Angesichts des aktuell sehr liquiden Kapitalmarkts und des damit einhergehenden hohen Investitionsdrucks werden ostdeutsche Logistikimmobilien jedoch selbst für konservative Investoren zunehmend interessant. Wird bei der Investitionsentscheidung auf eine etablierte Lage in der Nähe der Infrastrukturknoten, eine auf die lokale Nutzerstruktur passende Gebäude- und Größenklasse und beschränkte Ansiedlungsmöglichkeiten in der direkten Umgebung geachtet, ist auch in den ostdeutschen Logistikregionen im Fall eines Mieterwechsels von einer zeitnahen Nachvermietung auszugehen.
Über Uwe Veres-Homm
Uwe Veres-Homm ist Leiter des Geschäftsfelds Markt bei der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS. Er ist maßgeblich an der Studienreihe „Logistikimmobilien – Markt und Standorte“ beteiligt und hat zahlreiche Projekte zur Analyse und Entwicklung von Logistikregionen und -immobilien geleitet.
Dieser Artikel ist zuerst im Magazin LogReal.direkt 03/2015 erschienen.