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Logistikimmobilien sind in Zeiten der Coronakrise rar, die Nachfrage ist extrem gestiegen. Im Interview erklärt Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH, welche langfristigen Folgen die Pandemie sowohl auf Händler als auch den gesamten Unternehmensbereich haben wird.

Logistiklager
dreamnikon/Shutterstock.com

Wie hat sich die Coronakrise bislang auf den Unternehmensbereich der Logistikimmobilien ausgewirkt? Können Sie Zahlen im Vergleich zu den Vorjahren nennen?

Anders als viele andere Immobilienarten sind Logistikimmobilien bisher recht glimpflich durch die Krise gekommen, da ihre Nutzung im Allgemeinen nicht eingeschränkt ist. Die sich entwickelnde Wirtschaftskrise wird natürlich aber, abhängig von der jeweiligen Branche bzw. dem jeweiligen Unternehmen, auch die Mieter von Logistikflächen betreffen. 

Gegen Ende März, also zu Beginn der starken Einschränkungen des öffentlichen Lebens, gab es einen gewaltigen Nachfrageansturm nach Logistikflächen. Allein in einer Woche hatten wir bei der Logivest Anfragen für insgesamt rund eine Million Quadratmeter Logistikfläche. Um das besser einordnen zu können: 2019 lag der deutschlandweite Flächenumsatz im Segment Logistikimmobilien bei insgesamt rund 6,8 Millionen Quadratmetern. In der Gesamtbetrachtung und über ein ganzes Jahr hinweg, wohlgemerkt.

Für den Großteil der Investoren sind Logistikimmobilien weiterhin attraktiv. Anfang April haben wir über 50 Investoren befragt. Das Ergebnis: Während 78 Prozent der Befragten ihr bisheriges Investitionsverhalten beibehalten und sechs Prozent es sogar ausweiten wollen, setzen lediglich 16 Prozent auf einen Einkaufsstopp.

Welche Branchen sind aktuell besonders stark auf der Suche nach Logistikimmobilien? Und bei welchen ist der Bedarf Ihrer Erfahrung nach eingebrochen?

Die erwähnte starke Nachfrage ging vor allem von Supermärkten und Discountern aus, welche die Flächen benötigen, um trotz der gesteigerten Nachfrage in ihren Märkten die Versorgung zu garantieren. Diese Nachfrage geht nicht nur auf die Vorratskäufe zurück, die zu Beginn stattfanden, sondern liegt auch daran, dass das Leben nun zuhause stattfindet. Damit fällt beispielsweise das Mittagessen in der Kantine oder der abendliche Restaurantbesuch weg – und muss entsprechend kompensiert werden. 

Aber auch andere Einzelhändler suchen vermehrt nach Logistikflächen für ihre ‚gestrandete Ware‘. Dabei handelt es sich um Ware aus dem Non-Food Bereich, die aufgrund geschlossener Läden derzeit nicht in die Filialen ausgeliefert werden kann. Dafür wurden ebenfalls kurzfristig Flächen zur Zwischenlagerung benötigt. 

In beiden Fällen handelt es sich jedoch vor allem um eine kurzfristige Nachfrage, die zusammen mit dem allmählichen Abklingen der Krise zurückgehen dürfte. Aus diesem Grund sind auch die entsprechenden Mietverträge in der Regel nur für ein bis zwei Quartale geschlossen worden. 

Direkte Einbrüche haben wir bis dato noch nicht gespürt, aber es herrscht natürlich generell eine große Verunsicherung, so dass geplante Investitionen durchaus verschoben werden. Langfristig muss man sehen, wie die jeweiligen Branchen die Krise überstehen, wer ins Straucheln gerät und wer vielleicht sogar gestärkt daraus hervorgehen kann. 

Welche Lösungen gibt es, um der starken Nachfrage gerecht zu werden?

Wir sehen eine große Solidarität bei den Vermietern. Viele haben sich auf kurzfristige Verträge von bis zu sechs Monaten Mietdauer eingelassen. Da andere Unternehmen ihre Flächennachfrage aufgrund der Wirtschaftskrise vorerst gedrosselt haben, gibt es meist auch die Möglichkeit trotz des allgemeinen Flächenmangels in vielen Regionen noch geeignete Hallen zu finden.  

Hat sich die gestiegene Nachfrage in irgendeiner Form auch auf die Preise niedergeschlagen?

Bisher haben wir keine Veränderungen bei den abgerufenen Mieten feststellen können. Die hohe Nachfrage wurde – so uns bekannt – nicht ausgenutzt, um die Mieten in die Höhe zu treiben. Natürlich macht sich die Krise aber auch bei den Logistikern bemerkbar, so dass Mietstundungen durchaus vorkommen. Sie sind aber nicht flächendeckend. Von den von uns befragten Investoren rechnen jedoch 82 Prozent mit Ausfällen bei ihren Mieteinnahmen.

Haben sich die Ansprüche an Logistikimmobilien durch die Coronakrise verändert?

Nein, das kann man nicht sagen. Weiterhin hängen die Anforderungen an die Immobilien stark von der jeweiligen Branche und Kunden ab. Das gilt sowohl für die bauliche Beschaffenheit, die technische Ausstattung als auch für die Lage.  

Welche langfristigen Folgen wird die aktuelle Situation auf die Logistikbranche haben bzw. können Sie eine Prognose abgeben, wie lange es dauern wird, bis wieder ein Normalbetrieb möglich ist?

Bezüglich der langfristigen Folgen kann man nur spekulieren. Ich erwarte jedoch, dass viele Unternehmen ihre internationalen Lieferketten, die sich in der Krise als sehr anfällig herausgestellt haben, hinterfragen werden. Das kann sowohl mehr Lagerhaltung als auch mehr Produktion in Deutschland bedeuten, was die Nachfrage mittel- bis langfristig antreiben würde. Die Herausforderung dabei ist, dass es bereits heutzutage in vielen Regionen immer schwieriger wird, geeignete Flächen zu finden. Unternehmen, die Änderungen angehen wollen, sollten also früh mit der Planung beginnen. 

Gab es in der Vergangenheit schon einmal eine vergleichbare Situation, die sich (ebenfalls) massiv auf die Nachfrage nach Logistikimmobilien ausgewirkt hat?

Nein, eine derartige Situation hatten wir noch nie. Die Logistik steht international vor immensen Herausforderungen. Wie nie zuvor zeigt sich dadurch aber auch, wie wichtig die Logistik für uns, die Funktion unserer Städte, kurzum für eine flächendeckende Versorgung ist. Ich hoffe sehr, dass die Krise zumindest dazu beiträgt, der Logistik einen höheren Stellenwert in unserer Gesellschaft einzuräumen und mehr Flächen für diese Nutzungsart zur Verfügung gestellt werden. 

Vielen Dank für das Gespräch!


Kuno Neumeier

Kuno Neumeier ist geschäftsführender Gesellschafter der Logivest Gruppe und seit über 25 Jahren in der Logistikbranche tätig. Das Unternehmen umfasst die Logivest GmbH, ein bundesweit agierendes Beratungsunternehmen mit Fokus auf Logistik- und Industrieimmobilien, und die Logivest Concept GmbH, die sich auf Standortberatung und -analyse spezialisiert hat. Mit seiner langjährigen Branchenexpertise fördert Neumeier als Initiator und Sprecher des Ende 2017 gegründeten Themenkreises Logistikimmobilien der Bundesvereinigung Logistik (BVL), die Sichtbarkeit der Logistikimmobilien-Branche in der Öffentlichkeit. 

/ Geschrieben von Corinna Flemming


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